Víte, co můžete nechat zaplatit nájemce a co musíte hradit z vlastní kapsy?

Dorazilo Vám roční vyúčtování energií a služeb v pronajímaném bytě a zvažujete, co je a není možné požadovat po nájemcích. A jak vůbec vyúčtování s nájemci provést?
Standardně by měli nájemci kromě nájemného hradit měsíčně zálohy za služby a energie, které v nemovitosti bezprostředně spotřebovávají a z nichž mají okamžitý prospěch.
Tyto položky je běžně MOŽNÉ POŽADOVAT po nájemnících:

• Vodné a stočné | Spotřeba studené vody a odvod použité vody do kanalizace.
• Teplá vody (dříve TUV) | Spotřeba teplé vody.
• Teplo | Vytápění bytové jednotky.
• Úklid domu | Pravidelný úklid společných prostor v domě.
• Vnější úklid a zimní úklid chodníků | Údržba okolí domu a odklízení sněhu v zimě.
• Odvoz odpadu (pevný domovní odpad) | Pravidelné vyvážení popelnic.
• Výtah (Servis a revize výtahu) | Možnost využívání výtahu v domě.
• Společná elektřina | Například pro napájení výtahu, garážových vrat atd.
• Osvětlení domu | Světlo ve společných částech domu (chodba, sklep atd.).
• Rozhlasové a televizní poplatky | Možnost využívat TV a rozhlas v bytě.
• Revize (požární zabezpečení, hromosvod atd.) | Funkčnost EZS, EPS systémů v domě.
• Recepce | Kontrola vchodu a kamerového systému, přebírání pošty a řešení havárií.
• Úklid garáží, servis a opravy garážových vrat | Parkování v garáži.
• Ostraha objektu | Zajištění bezpečí a zabezpečení společných prostor.
• Zahradník a údržby zeleně | Možnost využívání zahrady nebo zeleně před domem.

Naopak po nájemcích nelze požadovat úhradu položek, které zhodnocují majetek vlastníka bytu nebo mu slouží k jeho správě. Jsou tedy spojeny s vlastnictvím a nájemce z nich nemá okamžitý prospěch.

Po nájemcích NELZE POŽADOVAT především:

• Platby do Fondu oprav (dlouhodobá záloha) | Slouží pro zhodnocování majetku (rekonstrukce atd.).
• Splátka úvěru SVJ / Anuity Družstva | Úhrada pohledávek majitele vůči SVJ/Družstvu.
• Pojištění nemovitosti | Ochrana majitele vůči možným rizikům.
• Poplatky za správu a účetnictví | Správa nemovitosti a rozúčtování nákladů na její provoz.
• Odměny statutárním orgánům | Odměna za činnost osob zapojených do fungování domu.

Častým problémem bývá, že SVJ nebo Družstvo nepřesně nazývá jednotlivé položky ve vyúčtování, a to může zbytečně vytvářet neshody a nesrovnalosti. Proto je ideální vždy k nájemní smlouvě přiložit předpis měsíčních plateb a předem si vyjasnit, co bude nájemníkovi přeúčtováno.

Mnohdy slýcháme názory, že jde pouze o dohodu mezi nájemcem a pronajímatelem o tom, co se bude přeúčtovávat. To ovšem není pravda, protože nájemce je zákonem chráněn jako slabší strana, takže ustanovení, která by mohla zkracovat jeho práva, mohou být neplatná. Většina nájemců se ovšem raději vyhne konfliktu s pronajímatelem a zaplatí i ty položky, které platit nemusí.
Pokud nájemci užívají byt celý rok, je vyúčtování vcelku jednoduché. Pouze se porovná souhrn zaplacených záloh za celý rok a reálných ročních nákladů na energie a služby, které můžeme nájemcům přeúčtovat v rámci ročního vyúčtování. Výsledkem je buďto PŘEPLATEK (zálohy jsou vyšší než reálné náklady), který nájemcům vrátíme nebo NEDOPLATEK (zálohy jsou nižší než reálné náklady), který si necháme od nájemců uhradit.

Co když nájemci využívali byt pouze část roku?

Pokud potřebujete provést vyúčtování pouze za část roku, značně to situaci komplikuje a je potřeba se podívat na jednotlivé položky z ročního vyúčtování a stanovit, zdali se jedná o měřitelné hodnoty na základě měřidel (kalorimetr, vodoměr, elektroměr, plynoměr) nebo budeme k vyúčtování používat koeficienty.
Náklady, které není možné měřit (společná elektřina, osvětlení domu, výtah, recepce atd.), stanovíme koeficientem poměru měsíců, které nájemce nemovitost užíval a celkový počtem měsíců v roce (12). Pokud nájemce byt užíval např. od ledna do března (3měsíce) je koeficient 3/12, tedy 25%.
Výše uvedený postup neleze uplatnit pouze pro vyúčtování tepla, kde je potřeba zohlednit energetickou náročnost jednotlivých měsíců, kterou najdeme v příloze č. 1. vyhlášky č. 269/2015 Sb.

Měsíc % 

Leden 19

Únor 16

Březen 14

Duben 9

Květen 2

Červen 0 

Červenec 0

Srpen 0

Září 1

Říjen 8

Listopad 14

Prosinec 17

Pokud tedy zvažujeme stejný případ jako výše a nájemce bude byt využívat od ledna do března (3měsíce) bude koeficient pro přepočet 19+16+14 = 49%.