Množí se nám Vaše poptávky a dotazy na pronájem nemovitostí.

Pomohli jsme Vám pronajmout stovky bytů a domů a několik z nich také dlouhodobě spravujeme v rámci naší služby MAHOON péče. Klienti, kteří nám svůj majetek do péče svěřili, se již znovu k jejich správě vracet nechtějí. Navyšování nájemného, každoroční vyúčtování služeb, řešení neplatičů a pravidelná kontrola bytu, to jsou pro ně věci minulosti. Pro ty, kteří si rádi vše řeší sami, posíláme pár základních rad a shrnutí o situaci na trhu s pronájmy.

Nájemní bydlení je v České republice z více důvodů na vzestupu. Do zvýšeného zájmu o bydlení v nájmu se promítá několik důvodů, z nichž ty nejaktuálnější jsou drahé vlastní bydlení, vysoké úrokové sazby, příliv uprchlíků z oblasti zasažené válkou a celková nejistota na trhu s nemovitostmi. Vzrůstající trend se očekává dlouhodobě. V západních zemích je nájemní bydlení naprostý standard a žije v něm okolo 40 % obyvatel. Extrémem je například Berlín, kde v nájemním bydlení žije téměř 80 % obyvatel. V České republice jsou čísla opačná – téměř 80 % obyvatel žije ve vlastní nemovitosti a pouze 20 % v nájmech.

Na co si dát pozor při sjednávání smlouvy o nájmu nemovitosti? Pokusíme se zde pro Vás shrnout to nejdůležitější. Pronajímateli i nájemci jde přece o to, aby jejich vztah fungoval dlouhodobě zdravě a bez zbytečných sporů.

Ať už vlastníte nemovitost a chcete ji pronajímat, nebo aktuálně sháníte nájemní bydlení, držte se minimálně těchto zásad pro dlouhodobé a bezproblémové fungování:

1. Nájemní smlouva je základ
Abyste se vyhnuli případným sporům a měli jistotu, že máte vztah mezi sebou řádně ošetřen, je důležité mít uzavřenou správně sepsanou nájemní smlouvu. Jednoznačným doporučením pro pronajímatele/nájemníka je nechat si smlouvu vypracovat od profesionála (ideálně právnická nebo realitní kancelář). Správná nájemní smlouva by měla obsahovat:

• Jasnou specifikaci smluvních stran a pronajímané nemovitosti. Neměl by chybět ani základní výčet příslušenství.
• Výše nájmu a jeho splatnost.
• Výše kauce.
• Úpravu plateb za služby.
• Dobu nájmu a podmínky prodloužení nájemní smlouvy.

2. Zaměřte se na kvalitu informací v předávacím protokolu
V případě, kdy dojde k dohodě o nájmu, neměl by chybět perfektně sepsaný protokol o předání nemovitosti. Jde o dokument, který písemně zachycuje stav nemovitosti v době jejího předání do nájmu. Měl by být opatřen podpisy obou stran a sloužit jako ochrana proti pozdějším sporům ohledně vratné kauce. Předávací protokol by měl nést minimálně tyto informace:

• Identifikační údaje obou stran.
• Označení nemovitosti (přesná adresa, výměra a ideálně také přehled místností).
• Výpis nábytku a vybavení, uvedení stavu vybavení bytu a jednotlivých místností.
• Přehled případných vad.

V rámci nastavování vztahu pronajímatel vs. nájemce se často řeší následující body, kolem kterých vzniká mnoho nejasností. Pojďme si je ve zkratce upřesnit.

Jak je to s vratnou kaucí

Maximum, které může pronajímatel požadovat jako vratnou kauci, je trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud je stanovena právě maximální výše, nelze sjednat žádnou smluvní pokutu. Nedojde-li ke škodě na majetku, nebo ke vzniku pohledávek, je pronajímatel povinen vrátit kauci zpět nájemci. Ten má právo na vyplacení úroků z poskytnuté kauce a to za celou dobu od úhrady po vrácení. Pravidla úročení se doporučují sjednat ve smlouvě, protože zákonná sazba je definována nešikovně a je velmi těžké z ní vycházet.

Nahlášení trvalého pobytu v nájmu.

Pokud si nájemce bude chtít v nemovitosti zřídit trvalý pobyt, pronajímatel mu v tom nemůže bránit. Pronajímatel může trvalý pobyt zrušit, ovšem jen v těchto případech: vypršení nájemní smlouvy, trvalý pobyt byl zřízen podvodem, nemovitost byla odstraněna, nebo nemůže být z technických důvodů dále obývána.

Zvyšování nájmu

U smluv na dobu určitou neexistují žádná omezení a po konci platnosti smlouvy je na pronajímateli, jakou částku na nové období navrhne. V rámci nájmu na dobu neurčitou se navyšování zpravidla sjednává ve smlouvě, nebo prostřednictvím dodatku. Částka, o kterou se chystá pronajímatel nájem navýšit, by neměla být vyšší než 20 % aktuálního nájemného. Do zmiňovaných 20 % se počítá také každé zvýšení, ke kterému došlo v posledních 3 letech. Další navyšování je možné až po 12 měsících. Výsledná výše nesmí překročit obvyklé nájemné, které je průměrem nájemného za podobný byt v okolí.

Jak je to s kontrolami bytu

Pronajímatel má právo svou nemovitost kontrolovat. Nesmí však tohoto práva zneužívat a realizovat nadměrné kontroly bytu. Zde ovšem neexistuje žádná specifikace toho, jaký počet kontrol je adekvátní a co je už zbytečné a pro nájemce obtěžující.

Nařízení pronajímatele (domácí mazlíčci, kouření, návštěvy…)

V podstatě nic není možné nájemci zakázat. Jednalo by se o omezení práv a nájemce by toto nebyl povinen respektovat a to ani v případě, kdy by vše bylo uvedeno v rámci nájemní smlouvy.

Výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem

Důležité je, zda se jedná o smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou.
V případě, kdy se jedná o výpověď smlouvy na dobu určitou, platí následující pravidlo. Výpověď musí být pouze ze zákonných důvodů, a to například v situaci, kdy nájemce hrubě poruší povinnosti vyplývající z nájemního vztahu, byl odsouzen z trestného činu spáchaného na pronajímateli, členu domácnosti, nebo na majetku třetí osoby, který je umístěn v nemovitosti.

U smluv na dobu neurčitou platí výše zmíněné a dále může pronajímatel smlouvu vypovědět v případě, kdy potřebuje nemovitost pro svého příbuzného, nebo kdyby chtěl byt využívat sám či jeho manžel/manželka. V posledním případě musí platit, že opouští společnou domácnost a byla podána žádost o rozvod.
V obou případech platí tříměsíční výpovědní lhůta.

Ukončení nájemní smlouvy ze strany nájemce

Platí zde, že smlouva na dobu neurčitou může být ze strany nájemce bez problémů ukončena kdykoli, pokud se dodrží výpovědní lhůta. V případě výpovědi smlouvy na dobu určitou by měl být pádný důvod, kdy nájemce např. získal nové zaměstnání v úplně jiné lokalitě, uzavřel manželství a zařizuje společné bydlení, případně si pořídil vlastní byt. Důvodem může být také to, že se ocitl ve složité sociální situaci, kdy např. přišel o zaměstnání nebo má zdravotní potíže.

Běžná údržba a opravy v nájemním bytě

Pojmy “běžná údržba bytu“ a “drobné opravy“ vymezuje Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Text velmi dobře vymezuje oba pojmy a dává tak představu o tom, co je povinností nájemce. Pronajímatel by měl hradit větší opravy a udržovat byt ve stavu způsobilém k pronajímání.

Tým MAHOON se rád postará o Váš majetek a ohlídá všechna úskalí spojená s pronájmem Vaší nemovitosti. S více než 12letou zkušeností s nájmy stovky pronajatých nemovitostí jsme Váš silný partner. Díky Vaší důvěře a požadavkům Vám přinášíme komplexní správu Vaší nemovitosti ve službě MAHOON PÉČE. Nechte všechny problémy na nás.