Blog en
Problematika daně z příjmu při prodeji nemovitosti
29/03 2024 Karel Mráz Kopírovat URLShare

Problematika daně z příjmu při prodeji nemovitosti

Jakým způsobem funguje daň z příjmu při prodeji nemovitosti? Jaká je její výše a kdy jste od daně osvobozeni? To je jen část otázek, na které si odpovíme níže.

Rozdíl mezi daní z nemovitosti a daní z příjmu z prodeje nemovitosti:

Pro lepší pochopení je potřeba odlišit daň z příjmu z prodeje nemovitosti a samotnou daň z nemovitosti. Daň z nemovitosti jsou povinni platit vlastníci nemovitostí (pozemky, budovy, byty atd.) každý rok. Povinnost podat daňové přiznání k této dani u příslušného správce daně z nemovitých věcí je do 31. ledna každého roku. Splatnost daně je 31. května. S výjimkou pak ve dvou splátkách do 30. listopadu, pokud její výše překročí 5.000, - Kč. Jedná se tedy o pravidelnou platbu daně související s vlastnictvím jakékoliv nemovitosti. Daň z příjmu z projede nemovitost se hradí, pokud vznikl prodávajícímu při prodeji nějaký zisk. V rámci podání daňového přiznání k dani z příjmu za uplynulý rok je pak potřeba uvést kupní cenu, za kterou se nemovitost prodala, jako příjem. Ten se sníží o výdaje na pořízení nemovitosti a případné další související výdaje, mezi které může patřit např. náklady na posudky, právní náklady, náklady na realitní kancelář, technické zhodnocení a opravy nemovitosti. V celku tedy jde o jednorázovou platbu daně související s příjmem z prodeje konkrétní nemovitosti.

Výše daně z příjmu

Prodej nemovitosti tedy podléhá dani z příjmu podle § 10 Zákona o dani z příjmu. Její výše je odvislá např. od toho, zda nemovitost prodáváte jako fyzická nebo právnická osoba, jaké jsou Vaše celkové roční příjmy a také např. v jakém roce jste nemovitost prodali.
Daň z příjmu z fyzických osob je 15 % nebo 23 % procent v závislosti na celkovém ročním příjmu.
V roce 2023 se daní 15% příjem do 1.935.552, - Kč (48násobek průměrné hrubé mzdy pro rok 2023). Příjem nad tuto částku se daní sazbou 23 %.
Pro rok 2024 došlo vlivem konsolidačního balíčku ke změně tohoto výpočtu. Nově se daní 15% celkový příjem do 1.582.812, - Kč (36násobek průměrné hrubé mzdy pro rok 2024). Pro příjem nad danou částku se aplikuje sazba 23 %.
U právnických osob je sazba daně 19 % u příjmů za rok 2023 a nově 21 % u příjmů za rok 2024. Případný příjem z prodeje se opět započítává do celkových příjmů firmy a je potřeba ho zohlednit v jejím daňovém přiznání.

Osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti

Osvobození fyzických osob od daně z příjmů je možné v případech, které upravuje § 4 Zákona o dani z příjmu.

A. Časový test
Příjem z prodeje nemovitosti může být osvobozen od daně v případě, kdy mezi nabytím vlastnického práva k nemovitosti a jejím případným prodejem uplynula lhůta delší než 10 let. K tomuto ještě důležité upozornění. Nový časový test, platný od roku 2021, se aplikuje pouze na nemovitosti pořízené od 1.1.2021. Na veškeré nemovitosti pořízené do 31.12.2020 se vztahuje ještě původní lhůta 5 let.

B. Bydliště v prodávané nemovitosti
Od daně z prodeje nemovitosti je osvobozen také příjem z prodeje nemovitosti, v níž měl prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Prodávající zároveň nemusí mít na dané adrese hlášené trvalé bydliště. Pokud ovšem měl, výrazně mu to ulehčí situaci před finančním úřadem. V opačném případě musí prokázat, že po dobu 2 roků skutečně nemovitost obýval. Např. tak, že platil za energie, internet, svědectví sousedů, na adresu mu chodila pošta…

C. Použití prostředků z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby
Osvobodit od daně z příjmu lze prostředky získané z prodeje nemovitosti také pokud jsou využity na obstarání vlastní bytové potřeby. Bytovou potřebou se kromě výstavby a koupě nemovitosti rozumí také např.:
· splacení vkladu právnické osobě za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
· údržba a změna nemovitosti,
· vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě kdy předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním nemovitosti,
· úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu s
· placení úvěru nebo zápůjčky na použité na financování výše zmíněných bytových potřeb, pokud jsou splněny podmínky pro tyto potřeby.
K tomuto platí, že osvobodit od daně prostředky z prodeje nemovitosti investované do bytové potřeby, ve smyslu koupě pozemku, lze jen za předpokladu zahájení výstavby do 4 let od nabytí pozemku.
Na použití prostředků z prodeje nemovitosti k obstarání bytové potřeby, jednou z možností jmenovaných výše, platí pevné lhůty:
a. nejpozději do konce zdaňovacího období následujícího po zdaňovacím období, kdy došlo k získání prostředků
b. nebo použití prostředků před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícímu zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal

Příklad:
V roce 2024 došlo k prodeji nemovitosti a prodávající získal částku 5 mil. Kč z prodeje bytu. Tato částka bude osvobozena od daně z příjmu, pokud v období od 1.1. 2023 do 31. 12. 2025 prodávající investujete částku 5 mil. na řešení svých bytových potřeb.

Oznamovací povinnost

V roce 2021 došlo ke zpřísnění podmínek pro možnost uplatnit osvobození od daně z příjmu v rámci prodeje nemovitosti při uplatnění získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby. Nestačí pouze doložit použití prostředků, získaných z prodeje, na pořízení bytové potřeby. V případě, že poplatník získané prostředky z prodeje nemovitosti takto využije nebo využil, musí tuto skutečnost oznámit správci daně ve lhůtě pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo. V případech, kdy toto prodávající (poplatník) neudělá, nebude si moci uplatnit osvobození od daně z příjmu, ačkoliv by splnil další podmínky.
Pokud by k uplatnění prostředků získaných z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby nakonec nedošlo, musí se tyto příjmy dodanit jako ostatní příjmy.

Osvobození od daně při prodeji družstevního podílu

Výhodou osvobození od daně u převodu družstevních podílů je časový test 5 let. Tedy zde se neaplikuje prodloužení této lhůty z 5 na 10 let jako u nemovitostí v osobním vlastnictví.
Naopak při prodeji družstevního podílu nelze uplatnit podmínku předchozího bydlení po dobu 2 roky tak jako u prodeje nemovitosti v osobním vlastnictví.
Osvobození platí také u prodejů, kdy dojde k využití prostředků k uspokojení vlastní bytové potřeby.
Při převodu družstevní bytové jednotky do osobního vlastnictví se stále pracuje s časovým testem 5 let a sčítá se zde lhůta po kterou je jednotka v osobním vlastnictví s lhůtou po kterou byla nemovitost vlastněna jako družstevní a využívána k bydlení.

Daň při prodeji nemovitosti nabyté dědictvím

U nemovitosti nabyté dědictvím je potřeba opět pracovat s časovými testy pro osvobození daně z příjmu při jejím prodeji. Osvobození je tedy možné za předpokladu, že jsme nemovitost minimálně 5 let vlastnili, resp. 10 let u nemovitostí v osobním vlastnictví nabytých od 1.1.2021.
Zde je možné započíst také dobu, po kterou nemovitost vlastnil nebo v ní bydlel zůstavitel. To však pouze v případě, že se jedná o dědictví v přímé linii (manžel, manželka, děti, vnoučata, rodiče, prarodiče).

Příklad:
V případě, kdy dědic získá nemovitost po svém otci, který ji vlastnil 15 let, daň z příjmu po prodeji neplatí. Stejně tak bude od daně osvobozen např. v situaci, kdy v bytě bydlel 1 tok otec a potě 1 rok dědic.

Daň při prodeji nemovitosti získané darem

U nemovitostí získaných darem platí stejný časové testy, které jsme si vysvětlili výše s tím, že jejich lhůta začíná běžet okamžikem získání daru. Zde nelze uplatnit pravidlo pro naplnění časového testu tím, že by se započetla doba, po kterou měl dárce nemovitost ve vlastnictví nebo v ní bydlel. A to ani v případě, pokud by se jednalo o přímého příbuzného.

Osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti získané darem je možné docílit za předpokladu, kdy se získané prostředky použijí na obstarání vlastní bytové potřeby. Zde je opět nutné především oznámit získání prostředků z prodeje správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání. Pokud by k tomuto nedošlo pak není možné osvobození od daně použít.

Stejně jako u nemovitosti, kterou získáme dědictvím, je možné příjmy z prodeje darované nemovitosti ponížit o výdaje. Určuje se jako hodnota nemovitosti v době jejího darování, kterou stanoví znalec. Daň se pak hradí z rozdílu této hodnoty a prodejní ceny.

Pokud řešíte otázku týkající se právě tohoto tématu, a nejste si jisti, rádi Vám poskytneme nezávaznou konzultaci a pomůžeme Vám.