Lze pronajímat společné prostory v bytovém domě. Jaká jsou zde úskalí a komu vzniká daňová povinnost?

Obecný právní rámec vymezení pojmů, co je myšleno společnou částí domu, nalezneme v § 1160 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Konkrétní příklady jsou pak k nelezení v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. V tomto nařízení jsou jako společné části uvedeny mimo jiné půdy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu. Zpravidla tomuto vymezení odpovídá prohlášení vlastníka, lze ale upravit i jinak (typicky, že s konkrétním bytem je spojeno právo výlučného užívání konkrétní sklepní kóje nebo parkovacího stání). Prohlášením vlastníka je tedy možné se odchýlit od občanského zákoníku a nařízení vlády, proto hlavním dokumentem pro identifikaci společných prostor v domě je prohlášení vlastníka budovy.

Mezi nejčastější předměty pronájmu patří:

• Nepoužívaný sklad v domě
• Bývalá prádelna/sušárna v domě
• Parkovací stání na společném pozemku
• Půda
• Bývalý kryt CO
• Plocha na reklamu

Kdo může o pronájmu a jeho podmínkách rozhodnout?

O pronájmu nerozhoduje výbor SVJ (SVJ - společenství vlastníků jednotek), ale jednotliví vlastníci jednotek na shromáždění vlastníků jednotek. Tam je ideální schválit i základní parametry nájemní smlouvy, v lepším případě rovnou vzor nájemní smlouvy a postup výběru nájemníka. Ve stanovách SVJ by měl být stanoven požadavek na hlasovací kvorum. Pokud kvorum uvedeno není, postačuje k rozhodnutí o nájmu společných částí souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků přítomných na shromáždění. Samotný podpis smlouvy a kontrolu plnění závazků z ní vyplývajících pak provádí orgán SVJ, nejčastěji výbor SVJ.

Vlastník jednotky vystupuje v podstatě ve třech rovinách:

1. Vlastník své bytové/nebytové jednotky a spoluvlastník společných prostor
2. Člen SVJ, na jehož účet se nájemné většinou hradí
3. Člen shromáždění SVJ (nejvyšší orgán), které rozhoduje o podmínkách nájmu

V případě družstevního vlastnictví je situace jednodušší. Majitelem nemovitosti je družstvo a smlouvu tedy uzavírá přímo představenstvo bytového družstva.

Komu náleží příjem z pronájmu společných prostor?

SVJ nesmí jako právnická osoba podnikat a je založena primárně k zajišťovaní správy domu. Příjmy z pronájmu tedy nejsou a ani nemohou být příjmem SVJ. Ačkoliv je nájemné často posíláno na učet SVJ, jedná se o příjmy jednotlivých vlastníků jednotek, které si mezi sebe dělí podle velikosti jejich spoluvlastnického podílu. SVJ tedy o těchto příjmech neúčtuje ve výnosech, ale jako o závazcích vůči vlastníkům, pokud se budou příjmy vyplácet, popřípadě ostatních závazcích, pokud vlastníci rozhodnou o jejich ponechání na účtu SVJ například na činnost spojenou se správou domu.
V praxi často vlastníci jednotek rozhodnou, že si nebudou příjmy z pronájmu společných částí vyplácet, ale ponechají je na účtu SVJ, jako mimořádný příspěvek. To je ovšem nezbavuje daňové povinnosti.

Kdo daní příjem z pronájmu společných prostor?

Tím, že příjmy z pronájmu společných prostor (např. sklad, garáž, prádelna, dílna), ale i další příjmy ze společných prostor (např. reklama umístěná na domě, anténa na střeše), nejsou výnosem SVJ, nemá SVJ povinnost tyto příjmy danit. Daňovou povinnost v příslušném zdaňovacím období nesou jednotlivý vlastníci dle jejich podílu na společných částí domu. Samotné zdanění tohoto příjmu závisí na ostatních příjmech konkrétního člena SVJ, a hodnotí se tedy individuálně (zaměstnanec, OSVČ, důchodce, a podobně).